今年以来，河北“地产王”华夏幸福一直处于风雨飘摇之中，股价不断走低，公司及下属子公司发生债务逾期涉及的本息金额不断增加，截至2021年7月19日，公司累计未能如期偿还债务本息合计732.20亿元。如今华夏幸福似乎已经成为资本市场“首席弃儿”。无论是股票还是债券，亦或是旗下多个地产项目都成了投资者最烫手的山芋。

回头来看，在2017年的时候，华夏幸福地产公司第一次迈入千亿级房地产开发商的行列，当年的销售额达到1200亿。按照销售额排名，河北华夏幸福地产公司一举进入国内房地产开发商的前十名。

曾经风光的华夏幸福，又是什么原因造成了如今的局面？目前，华夏幸福的创始人王文学以及市场上把华夏幸福的失败总结为以下几点：

首先，环京战略失误。华夏幸福产业新城作为开发PPP模式的破冰者，2016年以前，公司的投资布局集中于环京区域。市场销售及回款占比达百分之九十以上。由于对形势误判，后期继续加大环京产业新城的投入和配套住宅投资，但环京住宅市场量价齐跌，规模腰斩。初步测算，四年来累积影响公司销售回款超过1000亿元，同时还严重影响产业新城回款和应收存货的价值。2016年底，大规模收并购狂飙突进，但是项目质量不高，过于集中在环京区域，给资产盘活带来较大困难。

第二，对长三角的投资效果不及预期。

第三，前期扩张激进，管理不够精细。2014到2017年华夏幸福提出了三年百园、三年百城、三年百镇等计划。超出公司自身能力。

最后，2020年新冠疫情叠加房地产调控政策，致使房地产开发销售业务大幅下滑，企业损失了大量现金收入；而华夏幸福的财务指标触及了“三道红线”，信用评级下调，信托公司违约，堵死了大部分融资渠道。

时过境迁，王文学的“幸福”时光，历经大起大落。依靠PPP项目而起，也因其资金回收期过长导致了财务风险不断积累；新赛道业务的发力风生水起但结局却也颗粒无收；好不容易等来了“白马骑士”中国平安，却因战略错误导致现金流问题愈发恶化；空降的吴向东更是带着人马在最为关键时刻出逃。

针对华夏幸福，我们的研究认为，华夏幸福看起来问题很多，但归根到底，还是其运营模式出了问题。

无论是华夏幸福自己，还是业内的评价，各界最为称道的，是其固安模式。但最终，华夏幸福运营最为成功的案例，也只在模式的大本营——河北固安，其他大多无疾而终。

究其原因，这种运营模式依赖于三个条件，一是外部环境要持续向好，二是招商引资项目要较为顺利，三是公司有足够的现金流支撑漫长的回款过程。但华夏幸福这几年恰恰是这三点都出了问题。

华夏幸福必须清楚，它就是一家普通的房地产企业，生存的根本就是卖房子赚钱，除此以外，根本没有能力为地方政府提供从产业新城到就业税收的一揽子解决方案。让市场的归市场，政府的归政府，这恐怕才是华夏幸福日后真能活下去的关键。只是，华夏幸福还有这个机会么？

        我们的研究善于抓住企业发展的核心关键问题，把脉企业的发展战略方向以及商业模式的可行性，希望能提供给管理层一些有益的启发，为企业发展做出正确的决策。